全球观点:上半年派息比40% 越秀地产打响“攻守战”

来源:搜狐号-南财快讯 2022-08-19 09:49:46

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经


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“我们并未参与恒大项目并购活动,针对收并购,管理层也在积极谋划,积极分析。越秀地产将积极关注香港的一些项目,如果有合适项目,会进行投资。”在2022年中期业绩会现场,越秀地产(00123.HK)管理层如此表示。

出险房企逐渐增多,AMC陆续进场,稳健房企遭做空,不少房企徘徊在亏损边缘。接连而来的“风雨”让任何一家房企随时有遭遇风险的可能。

就上半年业绩来看,越秀地产营收约312.9亿元,同比上升29.1%;核心净利润约21.3亿元,同比上升1.4%。经营业绩实现稳增长之外,三道红线全绿达标,派息比率保持在40%,一切的良性指标都在呈现国企抗风险能力。

就销售额来看,报告期内,越秀地产实现合同销售金额人民币489.1亿元,同比提升3.2%,其中,大湾区合同销售金额人民币317.5亿元,占比65%;实现营业收入人民币312.9亿元,同比增长29.1%;核心净利润人民币21.3亿元,同比上升1.4%;

在业绩会上,管理层对未来市场进行了预判:未来房地产行业政策面或会放松,行业有望企稳和回升,但会出现分化现象,核心城市有望提前回暖。“公司今年目标不作调整,有信心完成1535亿的销售目标。”

第二大股东“护体”,“背靠大树好乘凉”。稳健房企的发展方向,往往会给予行业一定的启示。针对维持企业未来发展,越秀地产董事长兼执行董事林昭远指出,首先企业要在保评级的前提下,适度运用杠杆;其次,对于企业来说,布局格外重要,要选好城市、选好项目;此外,稳健需要好的产品力来支撑,同时还需要营销力、好服务、好品牌,令公司盈利能力保持稳定合理水平。

在业绩会上,越秀地产董事长兼执行董事林昭远,副董事长、执行董事兼总经理林峰,财务总监兼执行董事陈静出席,越秀地产管理层针对毛利率、收并购、TOD等热点话题进行了回应。

谈毛利率下滑:20%-25%符合目标及行业趋势

行业利润被摊薄,盈利及毛利率下行成趋势。针对上半年越秀地产的毛利率下滑,林昭远表示,20%-25%的毛利率是越秀地产的目标,也符合当前行业未来发展的趋势。

从2022年半年报来看,越秀地产录得合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约为人民币489.1亿元,同比上升3.2%;合同销售均价27,500元/平方米,同比上升4.2%;其中,广州实现合同销售金额为293.4亿元,占公司合同销售金额60.0%。

在行业暴雷频发之时,房企财务的安全性与健康性,成为一家企业存活的前提。

“公司坚信以公司的新等级,以市场的流动性角度、利息成本,应该还有进一步下调的空间。”

事实上,2022年上半年越秀地产在财务层面表现可圈可点。2022年上半年,越秀地产于境内成功发行公司债61.5亿元,3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%,5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。平均借贷成本同比下降34个基点至4.11%,继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级,展望“稳定”。

在现金方面,半年报显示,截至2022年6月30日,越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币390.5亿元,资金流动性充足。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、59.7%和1.45倍,实现“三道红线”零踩线。

保持“活下去”基调之下,如何“活得好”成为房企对抗风险之外实现自身发展的重点。

对于未来销售策略,越秀地产管理层表示,还会坚持线上线下同时发力,精准营销的策略以销定投,坚持优中选优的策略,运营上重点提高周转效率,提高开发能力,保证高质量交付的规模增长,将交付质量作为公司重要指标来抓,在财务上坚持以现金流管理,确保三道防线和投资机制,有信心完成年度销售和各项经济指标,持续为股东创造价值。

TOD走出大湾区 旧改项目稳步推进

地产高周转模式生变,寻找“第二曲线”成为房企们发展的通途。

越秀地产很早就将TOD模式作为自身重要的产品线,就2022年上半年表现来看,越秀地产TOD走出广州,实现全国性布局,销售额实现120.7亿元,同比上升近60%,成为越秀地产今年业绩的重要支撑。

上半年,越秀地产成功获取广州海珠琶洲南TOD及杭州勾庄TOD项目,新增TOD项目土地储备80万平方米。截至2022年6月30日,越秀地产共拥有8个TOD项目,总土地储备达到359万平方米,约占公司总土地储备的12.6%。

针对TOD层面的布局,林昭远表示,TOD已成为越秀地产一条重要的产品线。尤其是广州地铁成为公司二股东以来获取的项目,TOD项目取决于城市目前轨道交通的发展,同时各大城市非常注重如何在地铁上盖物业。

“在过去几年,越秀地产组建了专门的团队、TOD研究院。如何既符合城市规划发展,又符合企业经营运营的需要,实现各方共赢,是思考的问题。越秀地产和各大城市地铁规划建设方也在做多轮的接触和交流,也达成了很多共识,取得了一定的进展。”

林昭远表示,相信随着越秀地产TOD项目数量的增加,无论是在TOD项目的开发效率,还是产品力方面,在地产行业里,越秀地产都会有独特的标识,会进一步拓展该领域里的项目。

此外,针对目前大湾区的旧改项目发展进展,管理层透露,越秀地产广州旧改并未陷入停滞,而越秀地产旗下的旧改项目也在正常推进,例如,南洋电器厂做出规划调整以正常推进。对于资产收并购方面,越秀地产一直针对市场各类标的积极推进,如果有合适的项目,也会进行收购。

2022年可售货值为2146亿元

行业风声鹤唳,在做好“防守”的基础上,还要做好“进攻”。眼下的土地储备往往决定着未来房企的发展,

上半年,越秀地产充分运用“6+1”多元化、特色化增储平台,坚持“1+4”区域化投资布局,分别于广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙共7个城市新增16幅土地,总建筑面积约为346万平方米。

其中,大湾区新增西部土地新增土储163万平方米,广州新增5部土地,新增土储126万平方米,TOD、产业勾地、国企合作增储模式分别占新增土储的23.2%、4.4%、27.0%。

截至2022年6月30日,在全国战略布局30个城市,总土地储备约为2,860万平方米,其中,大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。

从半年报数据来看,大湾区仍是越秀地产坚守的大本营,也是业绩的重要贡献地。上半年越秀地产实现合同销售金额人民币489.1亿元,同比提升3.2%,其中,大湾区合同销售金额人民币317.5亿元,占比65%。

针对未来的投资策略,管理层表示,将继续维持2022年1235亿元的合同销售目标不变,并对完成目标充满信心,并透露2022年企业可售货值为2146亿元。

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