焦点财经讯王泽红深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。

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8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来！

8月9日下午，在博鳌产业科技大会上，润城新产业执行董事、总经理马洪波表示，地方政府现在越来越关注的是制造业的支持和转型，尤其在华南地区，政府越来越关注制造业。在整个广东地区，政府也在尝试房地产开发如果不能成为一个重要的经济支撑，那么产业越来越重要的成为一个抓手。

在这个背景下如何招引好的企业，成为很多地方政府越来越关注的要点。我们在合作的一些企业里面，包括一些比较大型的国内军工企业，正在把手里面存量园区拿出来改造成产业园，配合地方政府盘活资产，我们也发现这些需求成为越来越主流的需求，包括我们正在合作的华润集团、华润置地都有大量的存量，也不断地拿出来成为新的增量，进入到市场里面。

深圳市政府刚刚公布“20+8”的产业集群布局的策略，本质上就是各地方政府在新的环境下做招商引资匹配的时候，新的需求不再是有企业、有税收就可以，越来越关注新兴行业、新兴企业，以及产业链，这些能够对地方产生长期的战略影响，包括能够对产业税收、产业生态带来很大支持的业务领域，越来越受到地方政府的关注。

在新的经济形势下，再看产业地产商角色的重塑。很多工业用地价格很便宜，如果把它缔结为开发行为，对政府是得不偿失的，它不太愿意接受一个用传统的开发模式来推动地产开发的考核行为，如何帮助地方在新产业构建、科技资源整合、目标企业降本增效，是越来越多政府的需求。

再看重资产，在过去两年住宅行业受到很大的冲击，产业地产也受到很多的冲击，原因在于国资背景的企业更多入场，从国资入场角度，本质上它是希望能更好地完成上述的招商内容把控、产业质量，担心企业在实操过程中把产业做成一个纯地产开发项目，所以国资介入很多，但是国资本身市场化能力也是偏低的，市场化效率也是偏低的，国资和民资的融合是一种新的发展态势。

当然这个形式不限于成立合资公司，也不限于传统的监管方式，可能很多创新的方式正在不断地转变，由国企努力，民企配合，平台公司提供专业能力，成为未来越来越重要的产业发展的基础。

同时建设政府需要的产业园区也是非常重要的方向，民企和国企如何合规、合法、合流程的在这方面合作，同时在开发过程中降低地方平台公司债务，以及在发展过程中能够实操可控，满足产值、税收、达标的要求，在平台公司的协同下或者监督下，一个新的开发模式越来越重要。

我们提到轻资产和重资产，其实未来的业务领域里面，我们也关注到很多传统意义上的产业地产开发商，其实是从重资产转型过来的，也延伸出来了轻资产能力，无论是从轻资产到重资产，还是从重资产到轻资产，这两个能力的协同是越来越重要的能力所在，轻资产相当于是一种蓄客能力，重资产通过公募REITs退出，形成一个业务载体，而且为这个业务提供源源不断的资金支持。

这个行为本身是为客户赋能，我们需要跟优质客户能够共同成长，成为时间的朋友。从优质客户分享成功的方法，包括通过股权投资、稳定的租赁收益；还有一个方式，我们通常会发现产业客户非同于C端客户，产业客户不见得有重复购买力，但是它成长以后会带来的是对不同空间的需求，这给产业地产商带来很多延伸的需求和延伸的市场机会，所以跟优秀的企业共成长，对我们延伸的能力都会有很好的鼓励和支持。

我们关注到轻重资产结合，我们把国内正在做产业园区的发展商的轻重资产结合的比例做了一个统计，可以看见轻重资产的比例在快速上升中。纯重资产开发，如果刨除物业管理的概念，轻重资产结合并不好，而产业的轻重资产结合成为一种天然的能力，而且变成变现的能力。

从操作来讲，轻资产可以独立上市，重资产也可以独立上市，重资产还可以通过公募REITs把资产退出，已经实现了在多维度比较好的能力互动，而且也得到市场、金融机构和监管的认同。

关键词： 盘活资产